[ 導(dǎo)讀 ] 近日，上交所向紅星美凱龍發(fā)出一份問詢函，劍指六大“疑點(diǎn)”：房地產(chǎn)收益18.2億元、為何不用市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估、15.55億元投資性房產(chǎn)的合規(guī)性、是否存在償債風(fēng)險(xiǎn)、第四季度凈利潤(rùn)為何大跌74%等。
【編者按】近日，A股最大“地主”紅星美凱龍引發(fā)上海證交所六大疑問，包括為何囤積的投資性房地產(chǎn)比萬(wàn)科還多、會(huì)計(jì)是否合規(guī)等六大方面，這封問詢函意味著上交所對(duì)紅星美凱的一份“合理關(guān)切”，答案將在5月31號(hào)前揭曉，我們且拭目以待。
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據(jù)中新經(jīng)緯報(bào)道，Wind數(shù)據(jù)顯示A股上市公司中有3家公司持有投資性房地產(chǎn)超過500億元，分別為紅星美凱龍798.77億元、中國(guó)建筑689.42億元和萬(wàn)科A560.55億元。可見，紅星美凱龍囤房比萬(wàn)科還多。
5月23日，上海證券交易所發(fā)出《關(guān)于對(duì)紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司2018 年年度報(bào)告的事后審核問詢函》。
問詢函關(guān)注六個(gè)方面問題：
房地產(chǎn)收益18.2億元，高達(dá)利潤(rùn)總額的30.24%
報(bào)告期內(nèi)（即2018年），公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益為18.20億元，占利潤(rùn)總額的比例為30.24%。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)凈利潤(rùn)影響較大。去年公司凈利潤(rùn)為44.77億元，此項(xiàng)損益占凈利潤(rùn)的40.65%。
請(qǐng)公司補(bǔ)充披露：（1）分項(xiàng)目列示投資性房地產(chǎn)所處位置、土地性質(zhì)、購(gòu)置單價(jià)、物業(yè)面積以及報(bào)告期末的賬面價(jià)值；（2）分項(xiàng)目列示投資性房地產(chǎn)所處建設(shè)階段和使用狀態(tài)、具體用途以及報(bào)告期內(nèi)的租金或轉(zhuǎn)讓收益；（3）分項(xiàng)目列示投資性房地產(chǎn)的抵質(zhì)押狀態(tài)、抵質(zhì)押借款金額、借款期限和期末余額。
此一問題看上去是要求紅星美凱龍徹底說清投資性房地產(chǎn)的家底，以讓公眾對(duì)其有清晰的了解。
為何不用市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估？
2016年至2018年末，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值分別為669.48億元、708.31億元、785.33億元，逐年升值較快；截至報(bào)告期末，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達(dá)70.84%，為最主要的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。
公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，估值方法未采用市場(chǎng)法，而采用收益法、直接比較法、假設(shè)開發(fā)法等方法。
請(qǐng)公司補(bǔ)充披露：（1）未采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的原因；（2）各項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用的估值技術(shù)，以及主要假設(shè)和參數(shù)、評(píng)估計(jì)算過程和結(jié)果；（3）結(jié)合當(dāng)?shù)氐钠骄康禺a(chǎn)價(jià)格水平，說明投資性房地產(chǎn)估值的合理性；（4）按成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量并模擬測(cè)算對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)負(fù)債及各項(xiàng)關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響。
15.55億元投資性房產(chǎn)的會(huì)計(jì)合規(guī)性
年報(bào)披露，公司持有公允價(jià)值為15.55億元的投資性房地產(chǎn)在項(xiàng)目合作方擁有使用權(quán)的土地上，并將其確認(rèn)為以融資租賃方式租入的投資性房地產(chǎn)。
請(qǐng)公司補(bǔ)充披露：（1）該項(xiàng)房產(chǎn)的基本信息，主要包括具體位置、土地性質(zhì)、購(gòu)置單價(jià)、物業(yè)面積、具體用途和使用狀態(tài)；（2）結(jié)合與相關(guān)合作方簽訂協(xié)議的主要內(nèi)容，說明將該項(xiàng)房產(chǎn)確認(rèn)為以融資租賃方式租入的投資性房地產(chǎn)的依據(jù)，相關(guān)會(huì)計(jì)處理是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。
有息負(fù)債約266億元，是否存在償債風(fēng)險(xiǎn)？
年報(bào)披露，報(bào)告期內(nèi)短期借款、長(zhǎng)期借款、應(yīng)付債券等有息負(fù)債合計(jì)266.11 億元，同比增長(zhǎng)60.61%。利息費(fèi)用為16.70億元，同比增長(zhǎng)32.46%。此外，還有2.03億元的利息費(fèi)用資本化。
請(qǐng)公司補(bǔ)充披露：（1）新增借款資金的成本及主要用途；（2）相關(guān)利息費(fèi)用資本化的依據(jù)，是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定；（3）結(jié)合公司近期負(fù)債規(guī)模擴(kuò)大、財(cái)務(wù)費(fèi)用提高的情況，說明是否存在資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)及償債風(fēng)險(xiǎn)，并說明公司擬采取的應(yīng)對(duì)措施。
去年第四季度凈利潤(rùn)為何大跌74%？
年報(bào)披露，第四季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.48 億元，同比增長(zhǎng)31.20%；凈利潤(rùn)3.17億元，同比下降74.38%。
公司補(bǔ)充披露第四季度在營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)的同時(shí)凈利潤(rùn)大幅下滑的原因及合理性。
2.21億元大額應(yīng)收票據(jù)的合規(guī)問題
年報(bào)披露，期末已背書或貼現(xiàn)且在資產(chǎn)負(fù)債表日尚未到期的應(yīng)收票據(jù)中，期末終止確認(rèn)金額為2.21億元。
請(qǐng)公司補(bǔ)充披露報(bào)告期內(nèi)大額應(yīng)收票據(jù)貼現(xiàn)或背書的具體情況，并結(jié)合應(yīng)收票據(jù)的業(yè)務(wù)模式及是否具有追索權(quán)條款分別說明上述貼現(xiàn)或背書的應(yīng)收票據(jù)是否滿足終止確認(rèn)條件，相關(guān)會(huì)計(jì)處理是否符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。
該問詢函被要求在5月31日前回復(fù)。
來源：第一家具網(wǎng)
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